Transcriptie: Servaas
Welkom bij de podcast Leaders in Wonen. Ik ben Amy en ik ga in gesprek met de leiders in de woningmarkt. Waarom? Omdat wonen iedereen raakt. Veel thema’s in de woningmarkt vragen om een oplossing, daarom ga ik op zoek naar de antwoorden van de leiders. Bovendien wil ik deze mensen leren kennen. Wie zijn het eigenlijk en wat drijft ze? Deze podcast wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners NHG, Calcasa en Hyarchis.
Amy: Vandaag ga ik in gesprek met Servaas van der Laan, hoofdredacteur van Vastgoedmarkt. Servaas werd geboren in Oud-Beijerland. Hij studeerde Italiaans en Journalistiek aan de Rijksuniversiteit Groningen. Servaas startte zijn carrière op de ambassade in Rome en in 2012 maakt hij de overstap naar de journalistiek en ging werken bij Elsevier. In 2015 trok Servaas als verslaggever door Oost- en Zuid-Europa waar hij verslag deed van de migratiestromen. Vanaf 2016 schreef hij over de impact van technologische veranderingen op de samenleving en over de huizen- en vastgoedmarkt. Sinds 2019 is hij hoofdredacteur van Vastgoedmarkt. Servaas is 36 jaar, woont met zijn vriendin en dochter in Rotterdam. Hij is dol op Italië en geïnteresseerd in huizen, wijken en talen. Leuk dat je de tijd neemt om vandaag met Leaders in Wonen hier in Rotterdam in gesprek te gaan. Welkom!
Servaas: Dank je, Amy!
Amy: Ik wil beginnen met je te vragen of je iets meer wil vertellen over Vastgoedmarkt?
Servaas: Ja, graag. Vastgoedmarkt is eigenlijk hét platform voor de vastgoed professional. Het is een vakblad dat in 1974 is opgericht door Dirk Rompelman en in de loop der jaren is het een informatief platform geworden, zowel digitaal als in print. We richten ons op de commerciële onroerend goed markt. Dus eigenlijk iedereen die in de vastgoedmarkt werkt kent het wel en komt er graag op om de laatste nieuwtjes te lezen of tegenwoordig ook te luisteren en te zien. Dat is in het kort waar Vastgoedmarkt voor staat.
Amy: Jij schrijft al sinds 2016 over de vastgoedmarkt. Wat vind je zo interessant aan de vastgoedmarkt?
Servaas: Goede vraag, ik ben er wel een beetje ingerold maar dat was ook niet zo heel toevallig. Het eerlijke verhaal is dat er een vacature vrijkwam binnen Elsevier, waar ik toen werkte. Ik werkte eerst op de nieuwsredactie en toen kwam er op de economieredactie een plek vrij. Dat waren eigenlijk twee plekken, er was iemand die schreef over vastgoed en over de woningmarkt en de andere schreef over technologie en die gingen allebei weg en toen zochten ze iemand die één van de twee wilde gaan doen en ik kon eigenlijk niet kiezen, dus dan heb ik voor beide gekozen. Ik vroeg “Kan ik ook beide portefeuilles?” en dat kon. Dus dan ben ik deels over vastgoed gaan schrijven en deels over technologie, beide ontzettend interessante gebieden. Toen ben ik eigenlijk ook besmet geraakt met het vastgoedvirus en tegelijkertijd was ik ook zelf een huis aan het verbouwen en ik ben ontzettend dol op gebouwen en verschillende soorten gebouwen, met name historische gebouwen. Dat vind ik heel leuk. Maar wat echt het leuke van vastgoed is, is dat iedereen het voortdurend ziet maar er gaat een hele wereld achter schuil en die zien de meeste mensen niet. We hebben dagelijks te maken met vastgoed, dus wonen, winkelen, werken, dat is altijd een cliché, maar het is wel waar. Dat is gewoon een fascinerend gebied, want er gaat een hele wereld achter schuil van ontwikkelaars, beleggers, makelaars en vastgoed zelf blijkt ook nog eens een sector te zijn waar mensen best wel amicaal of heel vriendelijk met elkaar omgaan. Dat is best wel een hele open sector naar elkaar toe. Niet zo open naar de buitenwereld, dat is vaak een beetje moeilijk. Maar alles bij elkaar zorgt dat ervoor dat ik het wel een heel leuk gebied vind om over te schrijven als journalist. Er liggen eigenlijk heel veel verhalen op straat binnen vastgoed.
Amy: Je zegt “Er gaat een hele wereld achter schuil” en jij hebt daar nu een beetje een idee van, denk ik. Wat viel je dan op toen je begon met schrijven over deze markt?
Servaas: Ik ben natuurlijk meegelift op de gekte op de woningmarkt, dat is natuurlijk wat je het meeste is opgevallen als je over vastgoed gaat schrijven. Ik ben daarmee in 2016 begonnen. Sinds 2013 zijn de huizen in de lift qua prijzen. Dat begon toen steeds meer te komen, daar heb ik me ook vaak over verbaasd en ik ben er vaak historische stukken over gaan lezen. Dan zag je heel vaak dat artikelen in 2016 heel erg leken op artikelen in 2005, 2006 in de aanloop naar de crisis van 2008. Ik heb me heel vaak afgevraagd “Wanneer komt die crisis nou?” Als je me vraagt wat één van de grootste dingen is die me zijn opgevallen, dat is dat eigenlijk, dat die crisis maar niet kwam, dat het maar door is blijven gaan en die rentes maar bleven dalen. Dat is eigenlijk ongelooflijk. En eigenlijk ook dat die schaarste maar bleef oplopen en dat er nooit genoeg urgentie was bij overheden of bij het rijk om daar wat aan te doen. Dat bleef maar gaan. Je zag steeds meer mensen in de knoop komen en dan heb je het echt over de koopwoningmarkt maar ook de huurwoningmarkt, de huren zijn enorm gestegen. Dan zag je toch dat het maar bleef doorgaan. Volgens mij zie je nu pas in de huidige verkiezingscampagne de wil van “We moeten er nu echt wel wat aan gaan doen”, er moet echt een minister komen die dit probleem gaat aanpakken. Dat is één van de grootste dingen die mij is opgevallen. Vanuit de technologie kant is me binnen de sector opgevallen dat het een vrij traditionele markt is, ook qua denken. Dat is ook wel goed, vastgoed is per definitie natuurlijk iets voor de hele lange termijn omdat die gebouwen er een ruime tijd staan. Het gebouw waar we dit nu opnemen is in 1929 gebouwd, dat is dus bijna 100 jaar oud. Daardoor hebben mensen die in vastgoed werken ook vaak een lange termijnvisie. Dat is heel goed, maar daardoor mis je misschien weleens de laatste ontwikkelingen wat er aan het veranderen is. Dat merk je met name in retail, dat je veranderend consumentengedrag ziet en dat toch wel heel veel beleggers en ook andere mensen geloven dat het allemaal een beetje een hype is, dat e-commerce, dat het allemaal wel zal overwaaien. Terwijl dat echt niet het geval is en er zullen echt nieuwe verdienmodellen moeten worden bedacht voor retail vastgoed. Die boodschap is inmiddels ook wel aangeland. Maar dat heeft wel een tijdje geduurd. Dat viel me ook wel heel erg op. Wat je bijvoorbeeld zag bij de banken is dat die Fintech die banken enorm hebben aangevallen. Dat is in vastgoed eigenlijk nog niet gebeurd. Dat vind ik ook opvallend aan vastgoed. Ik denk dat vastgoed één van de laatste markten is die nog echt gedisrupt moet en kan worden. Dat gaat ook wel gebeuren, maar tot op heden is dat nog niet echt gebeurd.
Amy: Waarom niet?
Servaas: Die vraag heb ik mij zelf heel vaak gesteld, ook als journalist aan anderen. Het antwoord is toch vaak “Het gaat te goed”, dus als het in de markt goed gaat is er geen reden om dingen te veranderen. Geld verdienen is toch wel redelijk makkelijk gebleven de afgelopen jaren in vastgoed, dan is er geen noodzaak om dingen te veranderen. Vastgoed zijn gebouwen en dat is per definitie offline. Dat is vrij ingewikkeld om om te zetten in data en je ziet juist dat disruptie makkelijk is in sectoren waar daar data een grote rol speelt. Dat is toch een stuk lastiger te realiseren in vastgoed. En bovendien houdt de vastgoedsector ook die data met name bij zichzelf. Dus het is moeilijk voor externen om dan de boel aan te vallen. Maar met name als je kijkt naar makelaars en taxateurs, het taxeren van een gebouw, ik denk dat dat voor een groot deel in de toekomst toch wel een gedigitaliseerd product wordt, met hulp van AI kun je ook voorspellingen doen over waardeontwikkelingen en waardes van een gebouw. Ik denk dat dat wel de toekomst is. Wat uiteindelijk een makelaar doet is ook heel veel verschillende soorten informatie over een gebouw verzamelen en dan daar een oordeel over hebben en zeggen “Het is dit waard” of “Je wil hier vestigen.” En ze maken nu al heel veel gebruik van data daarbij maar ik denk dat er in de toekomst ook wel partijen zijn die uitsluitend gebruik zullen maken van data en gaan zeggen “We hebben die makelaar hierbij niet nodig.” Dat zijn drie dingen die mij zijn opgevallen.
Amy: Denk je dat corona nog impact gaat hebben op ontwikkeling in de markt?
Servaas: Ja, corona heeft zeker impact. Dat zien we natuurlijk, met name retails waren getroffen. Dat is deels een tijdelijk effect, want als je winkel niet open mag kan je geen geld verdienen en kan je geen huur betalen. Hetzelfde geldt voor horeca, hotels. Thuiswerken gaat wel wat doen, denk ik. Maar wat je eigenlijk ziet, het is inmiddels heel erg cliché, maar het is een versneller van bestaande processen. Die thuiswerk trend was al langer gaande, je was eigenlijk een beetje aan het slapen als gebouweigenaar en ook als werkgever omdat je denkt “Dat zal wel loslopen en mensen blijven toch wel terugkomen naar kantoor.” Ik denk dat kantoren zeker niet zullen verdwijnen, sterker nog, het is ontzettend fijn om op kantoor te werken. Maar je ziet gewoon dat het gedrag verandert, net als bij mensen die shoppen. Je ziet daar een veranderend gedrag, niet dat mensen uitsluitend online gaan shoppen, maar het verandert en daardoor verandert ook de functie van bijvoorbeeld een winkel maar ook wel een kantoor. Dat versnelt nu en ik denk dat het een hele mooie kans is om veel verouderde kantoren nu om te bouwen tot plekken waar je wil zijn. Want volgens mij moet een kantoor een positieve keuze zijn waar je graag wilt zijn. We nemen dit nu bijvoorbeeld bij mij thuis op maar het zou ook fantastisch zijn als we op kantoor een studio hebben waar je dat soort dingen kan doen maar ook plekken waar je mensen kan ontvangen, waar het fijn is om te zijn. Misschien wel een hele mooie bibliotheek waar je je in alle rust kan terugtrekken. Gewoon faciliteiten die misschien mensen thuis niet hebben en die een kantoor wel biedt. Dat is een positieve keuze en ik denk dat dat nu versnelt, dat die boodschap sneller aankomt. Ik sowieso met de fileproblemen. Ik stond er ook altijd ‘s ochtends in en ik dacht “Wat doe ik hier?” Ik schaamde me eigenlijk al ‘s ochtends, als ik daar in zo’n file stond met allemaal mensen die vaak ook in hun eentje in een auto zaten. Eigenlijk schaamde ik me daar al een tijdje voor “Wat is dit nou voor een inefficiëntie die we aan het doen zijn?” We doen heel ons leven zo efficiënt en dit is zo inefficiënt. Er is nu een soort reset-knop geweest, dat gaan we niet meer zo doen en dat geldt ook wel voor dingen in vastgoed. Maar nogmaals, het is een versneller van dingen die al lang gebeurden.
Amy: Je hebt het over werkplekken als fijne en positieve pekken. De leidinggevende is daar natuurlijk ook belangrijk bij. Ik ben wel benieuwd, hoe krijg jij anderen mee?
Servaas: Als je ideeën hebt vind ik het leuk om die dan uit te voeren en het is leuk om mensen daarin mee te krijgen. Hoe krijg je mensen mee? Alleen als ze het zelf zien zitten en leuk vinden en enthousiast over iets zijn en ergens goed in zijn. Dus het is ook heel lastig om mensen die bijvoorbeeld in een bepaald ding niet zo goed zijn om ze dan daar een hele tijd te zeggen “Je moet dat doen.” Maar ik geloof heel erg in de positiviteit. Als je het over leidinggevenden hebt, en ik ben nog maar een tijdje leidinggevende, ik geloof heel erg om vanuit positiviteit leiding te geven. Het enige dat een leidinggevende moet doen volgens mij is niet in de weg staan. Je moet vooral gewoon mensen zelf laten gaan.
Amy: Nog iets meer over jou persoonlijk, hoe ben jij opgegroeid? In wat voor een omgeving?
Servaas: In een boerengebied, in de Hoeksche Waard. Dat is een soort onbekend gebied in Nederland. Ik heb in Groningen gestudeerd en er waren weinig mensen die wisten dat het bestond, Hoeksche Waard. Maar het is het eiland onder Rotterdam, het is het laatste eiland van Zuid-Holland. Er liggen een paar dorpen op dat eiland, het is best wel een kerkelijk gebied. De Bijbelbelt loopt daar dwars doorheen. Ik ben daar geboren in een dorp dat Oud-Beijerland heet. Ik heb nog in een ander dorp gewoond dat Klaaswaal heet. Daar heb ik een vrij onbezorgde jeugd doorgebracht. Tegelijkertijd is het ook een gebied, op een gegeven moment ben je een soort jongvolwassene en dan heb je het ook wel gezien. Dan is een stad zoals Rotterdam gelukkig wel dichtbij. Maar ik ben toch ook wel snel naar het buitenland gegaan, ik heb in Italië gewoond en ik heb in Groningen gestudeerd. Dus je wil wel snel andere delen van de wereld zien.
Amy: Wat is de invloed van jouw opvoeding geweest op de keuzes die je hebt gemaakt?
Servaas: Mijn ouders hebben altijd gezegd dat je moet doen wat je leuk vindt. Ik denk dat dat het belangrijkste is. Tegelijkertijd, mijn vader is een enorm Italië-fan en die heeft mij daarin ook wel gestimuleerd. Elke zomer gingen wij naar Italië op vakantie. Mijn ouders werkten allebei in het onderwijs, dus dat waren hele lange vakanties. We waren hele zomers in Italië en dat heeft mij altijd ertoe gebracht dat ik op een gegeven moment Italiaan wilde worden.
Amy: Is dat gelukt?
Servaas: Dat is ook gelukt, ja. Ik wilde eigenlijk gelijk naar Italië maar toen heeft mijn vader nog gezegd “Ga nog eerst in Nederland studeren en dan kan je via je studie naar Italië.” Dus ik ben ook echt Italiaans gaan studeren. Via die studie kon ik dan naar Verona, waar ik gestudeerd heb. Op een gegeven moment zat ik daar dan dus in een barretje in zo’n oude volkswijk. We zitten hier ook in Crooswijk, ik heb altijd een voorliefde voor oude volkswijken gehad. Ik ben daar ook in een volkswijk gaan wonen, San Zeno. Daar heb je allemaal van die buurtkroegjes met van die types die daar al 150 jaar zitten en daar ben ik toen tussen gaan zitten en gewoon lekker mee lullen, met name over voetbal. Dus op zondag naar de kerk maar een kwartier voor het einde zie je alle mannetjes al bij de deur want dan willen ze de beste bar-positie in de kroeg hebben. Daar zat ik op een gegeven moment ook tussen, dus toen dacht ik “Nu is het wel gelukt, ik ben nu echt wel een Italiaan geworden.” Maar dan ben ik ook wel zo van “Doel bereikt en nu gaan we door”, ik dacht niet “Ik wil hier blijven hangen”, want er waren ook wel mannetjes die daar al 150 jaar zaten. Maar dat is wel altijd iets geweest dat mijn vader en mijn moeder mij hebben meegegeven, doen wat je leuk vindt. Het is ook zo met de carrière, hoe die loopt, zo loopt die. Dan pak ik wel altijd de kansen die voorbijkomen. Dus ik ben die zin wel een opportunist want ik ben toen bij Elsevier terechtgekomen en daar was ik in eerste instantie nieuwsverslaggever op het harde nieuws, over terrorisme, migratie en dat soort dingen. Ik heb ook hele toffe dingen gedaan daar. Maar op een gegeven moment kwam die kans op de economieredactie, dat is dan toch weer een stap omhoog, dan kan je meer de diepte in en mooie lange verhalen schrijven. Ik kan wel zeggen “Ik wil alleen maar over Italië schrijven, maar op een gegeven moment kom je dan niet verder en ik heb daarin ook wel die kansen gepakt. Ik denk dat het uiteindelijk wel terug te leiden is tot mijn opvoeding, dat je gewoon moet doen wat je leuk vindt en wat er voorbijkomt. Niet te star in “Ik wil dit per se en niks anders”, dat kan je dan nog weleens in de weg zitten, denk ik.
Amy: Welke thema’s binnen de woningmarkt schrijven jullie veel over?
Servaas: Wij schrijven natuurlijk over de woning beleggingsmarkt met name, omdat onze doelgroep de vastgoed professional is. Dus dat is niet de koopwoningmarkt over het algemeen, maar meer de huurmarkt. Hele urgente thema’s, het meest urgente thema is toch wel uiteindelijk de woningnood en de schaarste. Er is een soort richtingenstrijd gaande vanuit de markt, het probleem en de oplossing is meer bijbouwen, dus meer aanbod. En de politiek zit toch meer op het reguleren en het beperken van de vraag. Dat kan je dan doen door bijvoorbeeld de beleggers buiten spel te zetten of allemaal regels te bedenken waardoor starters meer aan bod komen. Je ziet eigenlijk dat al die maatregelen die je daar neemt een soort marktverstorend effect hebben en uiteindelijk los je die problemen niet echt op. Dat is iets waar wij al heel lang over schrijven en waar de sector ook al heel lang voor waarschuwt, al die extra regelgeving zoals die overdrachtsbelasting naar nul voor starters en naar 8% voor beleggers. Maar daarvoor waren er ook al maatregelen. Ze zijn nu bezig met het maximeren van de huur, de aanvangshuur zelfs boven de markt. Op het moment dat je een nieuwe huurwoning betrekt kan nu, als je in het ongereguleerde segment zit, een eigenaar de huur vragen die hij wil. Dat is gewoon de marktwerking, dus hij zegt “Hier kan ik 1.300 euro krijgen en daar 1.100 euro en daar 1.400 of daar 900 euro” en dat willen ze ook gaan reguleren, als dat gebeurt gaat het enorme gevolgen hebben want de waarde van een woning in de woning beleggingsmarkt wordt bepaald op basis van de huur die je kunt krijgen. Dus op het moment dat je die huur opeens gaat maximeren gaat die waarde van de woning opeens omlaag. Maar die belegger heeft vaak een lening gekregen op basis van een veel hogere waarde en die bank gaat dan zeggen “Je risico is te hoog, jij moet een stuk gaan aflossen” en dan moet hij opeens een heel hoog bedrag gaan aflossen, dat geld heeft hij waarschijnlijk niet. Dan moet hij zijn pand verkopen, dan komt het op de markt en zo creëer je dus een soort crisis op de woningmarkt die we in 2008 ook hebben gezien. Eigenlijk speelt daar een beetje bij dat vaak de politici geen idee hebben wat voor een gevolgen ze hebben met de regels die ze bedenken terwijl die regels in de basis goed bedoeld zijn. Maar het kan enorme gevolgen hebben voor de woningmarkt maar tegelijkertijd hebben sommige dingen dus helemaal geen effect. Dus die overdrachtsbelasting naar 8% is leuk voor de starters dat ze wat extra kunnen bieden, dus die huisprijzen gaan nog verder omhoog. Maar een belegger berekent dat gewoon door in zijn huur. Dus die zegt “Ik moet nu iets meer betalen voor het pand om te kopen, dan doe ik de huur iets verder omhoog.” Dat is contraproductief want uiteindelijk wil je de huur omlaag krijgen. Dat is echt een thema dat continu terugkeert en waar we veel over schrijven. Ik persoonlijk zou willen dat die partijen – we hebben laatst ook een debat georganiseerd met de politiek in de markt – veel meer met elkaar zouden gaan praten over dit soort issues zodat je samen tot een betere oplossing komt. Want nu is het iedere keer een politicus die iets bedenkt en dan gaat de markt roepen “Het werkt niet” en uiteindelijk werkt de maatregel niet en bedenkt de politiek weer wat anders. Zo blijven we jaren bezig en uiteindelijk wordt die woningnood maar niet opgelost. Dus dat is wel één van de meest urgente thema’s. Er zijn er nog wel meer zoals bijvoorbeeld de transformatie van winkelgebieden en natuurlijk de hele anderhalve meter of het kantoorverhaal. Maar je vroeg over de woningen. Nee, bij de woningmarkt is dit het meest urgente thema. Een ander thema waarvoor ik zou willen waarschuwen in de toekomst is de vergrijzing van onze samenleving. Dat gaat een enorme impact hebben op onze economie. Dus die opbouw zoals die vroeger was, heel veel jongeren naar heel weinig ouderen, dat is natuurlijk traditioneel. Dat is aan het veranderen van steeds minder jongeren naar steeds meer ouderen. Dat betekent dus dat er uiteindelijk problemen gaan komen op de arbeidsmarkt. Maar ook voor onze huisvesting betekent dit heel veel. Want onze woningmarkt is nu nog echt ingericht op jonge gezinnen en dat moet gaan veranderen. Ik denk dat daar een oplossing zit voor het woningprobleem als we dit probleem goed in kaart brengen. Mensen worden steeds ouder, krijgen ook hele andere behoeftes dan vroeger. Ze willen niet in een bejaardentehuis gestopt worden, dus ze willen gewoon nog op een hele goede manier wonen maar dan wel met allerlei voorzieningen. Vaak ook een beetje bij elkaar, dichtbij anderen. Als we daarvoor een goede oplossing kunnen vinden, die mensen wonen nu nog allemaal in eengezinswoningen en die eengezinswoningen komen dan weer vrij voor starters en gezinnen. Die gezinnen zitten nu nog in appartementen en dan kunnen de starters in die appartementen. Dus ik denk dat een key-oplossing van die woningen echt bij de senioren ligt waar er steeds meer van komen. Je ziet nu wel hele slimme beleggers die al echt daarmee bezig zijn, dat heet dan zorgvastgoed. Maar het komt er eigenlijk op neer, het feit dat we ouder worden betekent ook dat we allerlei welvaartsziektes krijgen. Fysiek worden we ouder maar mentaal krijgen we last van allerlei problemen zoals Alzheimer. Er worden nu ook hele wooncomplexen gebouwd specifiek gericht voor mensen met Alzheimer, ze werken met allerlei software om die mensen daarin compleet te ondersteunen zodat die mensen wel een fijne oude dag, voor zover dat kan, kunnen hebben. Dat vind ik echt een gat in de markt en het is ook een oplossing van het woningprobleem. Dat zou ik dus nog wel willen noemen. Ik voorspel dat dit bij de komende verkiezingen een veel groter thema gaat zijn dan het nu was. Dit gaat nog met name over starters.
Amy: Laten we nog even teruggaan naar het eerste punt dat je noemde. Ik ben benieuwd wat de rol van de overheid volgens jou gaat zijn?
Servaas: Ik denk dat het begint dat beide partijen beter naar elkaar gaan luisteren, ik zie het niet zozeer dat het helemaal de fout is van de overheid maar ook niet zozeer de fout van de markt. Ze wijzen nu naar elkaar maar ik denk dat ze veel beter naar elkaar moeten gaan luisteren en dat ze een gezamenlijk plan gaan maken van “Hoe gaan we deze problematiek nu oplossen?” Ik denk dat het goed is dat er meer regie komt, dus dat er een Ministerie van Wonen komt, dat is helemaal prima. Een Ministerie van Ruimte is nog beter. Het gaat natuurlijk niet alleen om wonen, dat heeft ook met openbaar vervoer te maken en waar we al die windmolens gaan zetten. Dat is stap één maar vervolgens denk ik wel dat het gevaarlijk is om te zeggen “We gaan nu maar heel Nederland volplempen met allemaal woningen”, want dat zou ik erg zonde vinden. Daar moet je wel een goed plan voor maken, samen met de marktpartijen en ik denk dat je het marktpartijen mogelijk moet maken dat ze makkelijk kunnen herbestemmen. Dus dat ze kunnen veranderen. Je ziet nu dat er misschien te veel winkels zijn, dat het veel makkelijker wordt om te zeggen “We gaan die winkels toch een andere bestemming geven”, misschien deels wonen of misschien wel werken. Nu komen er misschien wel wat kantoren leeg te staan, op echte B-locaties. Zoals ik al zei, kantoren moeten een positieve keuze zijn. Er staan heel veel niet zo’n positieve kantoren op B-locaties langs snelwegen. Dat zijn misschien niet de beste plekken om te wonen maar als je daar een beetje slim over nadenkt kan het best wel gerealiseerd worden. Dus je moet veel meer in kansen denken, dat is heel erg cliché. Maar er wordt nu heel erg naar de problemen gekeken en we moeten de problemen oplossen. Een beetje kluitjes-voetbal krijg je dan; we willen de starter in de grote stad helpen maar je moet het eigenlijk als een geheel zien. We wonen maar op 12% van onze woonoppervlakte, dus er is nog wel ruimte. We kunnen dat misschien wel slimmer inrichten met elkaar. Het is deels ook een spreidingsprobleem, er staan genoeg huizen in Nederland. Maar stel je voor dat we dat veel slimmer gaan organiseren zodat het interessanter wordt om in buitengebieden te wonen of dat er meer werkgelegenheid in Groningen komt met betere openbaar vervoersverbindingen. Er zijn een tal van oplossingen maar ik denk dat je niet zozeer heel erg moet inzoomen op die kleine problemen maar dat we alle issues bij elkaar moeten pakken en zeggen “Kunnen we hier niet een integraal plan voor bedenken?” Samen met de markt in plaats van dat je de markt de hele tijd als boeman ziet die al die problemen veroorzaakt want die markt wil eigenlijk ook gewoon dingen bouwen, organiseren en daar zit creativiteit en daar zit geld. Dus daar zou ik mee samenwerken. En tegelijkertijd moet de markt ook zeggen “Die excessen willen wij niet.” Dus die buy to let beleggers die echt alleen maar speculeren of alle woningen opkopen, daar moet je dan inderdaad wat aan doen en moet de markt ook zeggen “Dat gebied willen we niet, maar wat willen we wel?” We willen wel met z’n allen weer die woningen gaan realiseren zodat iedereen een stabiel rendement heeft. En uiteindelijk komt er dan weer een beetje rust op die markt. Je moet rust brengen, denk ik, in plaats van paniekvoetbal. Het is de afgelopen jaren een beetje paniekvoetbal geweest. Dat is nooit zo goed voor een markt.
Amy: Je noemde ook al de transformatie van gebouwen die een andere functie krijgen. Ik las ook op jullie website over het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse, dat het getransformeerd is naar een woon/werkgebied. Hoe makkelijk is het om van functie te veranderen als de overheid daar een akkoord over heeft gegeven? Hoe makkelijk is het of hoe rendabel is het eigenlijk om dat te doen?
Servaas: Makkelijk is het niet, althans bij transformaties heb je altijd verschillende gradaties. Als bijvoorbeeld die kantoren op een gebied liggen dichtbij OV-punten en dichtbij andere woongebieden is het vaak niet zo ingewikkeld. Maar meestal zijn die gebieden al getransformeerd, dus dan blijven de moeilijke gebieden over. Het is vaak ingewikkeld. Je zit bijvoorbeeld vaak met vervuilde grond, maar ook vaak met verschillende eigenaren. Het is ook niet altijd even makkelijk om al die eigenaren op dezelfde lijn te krijgen. Sommige eigenaren hopen nog op betere tijden. Die laten een pand dan liever leegstaan, bijvoorbeeld. Dus je hebt heel veel verschillende problematieken. Vaak is het ook een herbestemmingsprobleem. Soms wil een gemeente nog heel graag kantoren en werkruimtes in hun gemeente hebben terwijl ze eigenlijk een woongemeente zijn geworden. Dus dat zie je ook en dat de gemeentes een soort idealen hebben over de gemeente die ze zouden willen zijn maar het eigenlijk al lang niet meer zijn. Dan willen die beleggers al lang van “Maak hier maar woningen van” en bij winkels speelt er natuurlijk dat winkelvastgoed in de basis meer waard is dan woningvastgoed. Commerciële huurprijzen liggen hoger dan woninghuurprijzen. Dus in de basis is dat een flinke afschrijving van de belegger en dat verklaart ook voor een deel natuurlijk het trage besef dat e-commerce echt het winkelgebied aan het veranderen is. Er zullen gewoon echt winkels omgebouwd moeten worden tot woningen en dat is vaak een hele negatieve rekensom voor een eigenaar. Daar moet je wat aan doen als overheid. Je ziet in sommige gebieden dat een overheid gewoon een heel winkelcentrum uitkoopt, dat is gebeurd in Oosterhout, dat ze gewoon al die beleggers uitkopen van “Hier heb je je inleg terug en dan gaan wij het wel doen, dan pakken wij dat verlies wel.” Want het is natuurlijk heel onnatuurlijk voor een belegger om je verlies te pakken. Tegelijkertijd zal je je in sommige gebieden toch echt moet realiseren “Die winkel gaat hier echt niet meer komen.” Dus neem je verlies, ooit heb je er goed geld mee verdiend en die tijd is geweest en dingen veranderen. Dus moeilijk is het zeker maar onmogelijk is het niet. Dat is ook weer wat ik net zei, als neuzen dezelfde kant opgaan, als de gemeente wil, als de beleggers willen, als de ontwikkelaars willen, als de bewoners willen, als iedereen het wil is het makkelijk. Maar de moeilijkheid is om iedereen op dezelfde lijn te krijgen. Dat is hetzelfde met de woningen, eigenlijk.
Amy: Verduurzaming is natuurlijk ook een groot thema en een grote opgave die er de komende periode voor partijen aan zit te komen. Hoe zie jij dat partijen daar echt op voorbereid zijn en kunnen zij die opgave ook echt aanpakken?
Servaas: Dat ligt er natuurlijk aan over welke partijen je het hebt. Je ziet over het algemeen dat de woningbouwers er wel voortvarend mee aan de slag gaan. Er wordt nog wel wat gemopperd over gasloos en dat daar echt een rigoureuze keuze wordt gemaakt voor best wel schone brandstof. Dat is natuurlijk een beetje vreemd, maar goed. Je ziet bij nieuwbouw dat er wel voortvarend mee aan de slag gegaan wordt. Het wordt daardoor wel duurder, de woningen worden er niet goedkoper door. Maar als je bijvoorbeeld bij kantoren, we hebben inderdaad best wel veel verouderde kantoren in Nederland en daar wordt best wel struisvogelpolitiek gespeeld. In 2023 moeten alle kantoren in Nederland C-label zijn. We hebben laatst een onderzoek gedaan met vastgoedmarkt, een groot gedeelte van de kantoren is daar nog lang niet en gaat daar waarschijnlijk ook nooit komen. Dat worden dus leegstaande kantoren, vanaf 2023 gaan we nog een hele andere discussie krijgen in Nederland over al die leegstaande kantoren waar geen C-label van te maken is. Daar moet je wat anders mee. Dus dat is wel een echt issue. Maar over het algemeen, als ik zo een beetje in de vastgoedmarkt om me heen kijk geloof ik dat er van duurzaamheid niet echt het grootste probleem wordt gemaakt. Wel over stikstof, natuurlijk. Dus echt de maatregelen die eigenlijk zo in de weg liggen, dat je helemaal niks meer kan, daar kan niemand wat mee. Dat heeft ook niemand gewild, die hele stikstof problematiek. Daarvoor moet een oplossing gevonden worden, met name nu voor de infrastructuur. Voor de woningbouw is het opgelost maar infrastructuur nog niet. Dat zijn echt van die sta-in-de-wegs. Maar duurzaamheid, als je bijvoorbeeld kijkt naar beleggers, met name institutionele beleggers hebben ontdekt dat als je een woning verduurzaamt dat daardoor de maandlasten omlaaggaan van de huurder. Dat is natuurlijk interessant want die woningen worden wel duurder maar de maandlasten van de huurder gaan wel omlaag. Dus als je dat met elkaar verrekent gaan je netto maandlasten omlaag en dan worden die woningen alsnog betaalbaar. Dus verduurzaming kan toch ook, hoewel het vaak duurder is om die woningen te bouwen, toch leiden tot lagere maandlasten van een bewoner. Daar heeft ook met name de politiek nog te weinig oog voor. Ze zitten toch vaak naar die huren te kijken maar huur is niet het hele verhaal voor een bewoner. Hij heeft ook met maandlasten te maken. Als je die met een nul-op-de-meter woning zo laag krijgt dan kan de huur best wel wat hoger zijn want dan gaat die er netto gewoon op vooruit. Dat is een beetje het verhaal.
Amy: Heb je nog inspirerende voorbeelden uit de sector?
Servaas: Inspirerende voorbeelden uit de sector?
Amy: Mooie voorbeelden van mooie initiatieven waarvan je zegt “Dit is wel nog leuk om te noemen”?
Servaas: Ik vind de mensen die bezig zijn, bijvoorbeeld Nanne De Ru in Rotterdam, met drijvende gebouwen leuk. Dat vind ik lekker out-of-the-box. Ook met het oog dat we misschien op het water moeten gaan wonen hier in Nederland vind ik leuk. Inspirerende voorbeelden, er wordt altijd geklaagd over midden huur maar er is bijvoorbeeld een partij in Amsterdam, met name Wonam, die wel gewoon midden huur woontorens uit de grond stampt, dus het kan wel. Dat vind ik wel inspirerend, er wordt altijd in onmogelijkheden gedacht maar het kan dus kennelijk uit. Overigens is er recent wel een portefeuille verkocht door Wonam met heel veel van die woontorens, er waren kennelijk dus toch beleggers die daarachter zaten die het misschien toch te weinig rendement vonden. Het zijn mooie torens. Dat vind ik wel inspirerend. Ik vind sowieso iedereen die zich inzet voor het behoud van panden inspirerend. Ik las nu over een project in Rotterdam, daar zijn heel veel plekken waar er Trespa voor getimmerd is en waar bijvoorbeeld belhuizen en winkeltjes en allemaal van die troep is gebouwd. Daar blijken nog allemaal hele mooie historische gevels achter te zitten, godzijdank. Want Rotterdam heeft zichzelf natuurlijk grotendeels vernietigd sinds de tweede wereldoorlog. Heel veel mooie panden zijn gesloopt maar er zijn dus nog wel degelijk mooie panden en die worden nu gered en dat vind ik dan wel inspirerend. Ik zou hierbij ook wel een oproep willen doen om dat zoveel mogelijk te doen want die panden komen echt nooit meer terug en uiteindelijk vinden we dat allemaal best wel mooi met z’n allen, door de stad lopen, daarom vindt iedereen Amsterdam ook zo mooi, daar zijn nog heel veel van die oude panden. Rotterdam heeft er daar wat minder van. Dan wordt het nogal snel in het mom van kostenbesparing tegen een vlakte gegooid en dat is eeuwig zonde want wat er vaak voor terugkomt is niet het mooiste en dat vind ik echt een gemiste kans. Dus iedereen die bezig is met transformatie en renoveren vind ik inspirerend. Marnix Norder, oud-wethouder in Den Haag, heeft misschien weleens kritiek maar hij zet initiatieven op voor zelfbouwers. Heel veel panden zoals oude schoolgebouwen staan nog leeg, jongeren gaan daarin dan zelf woninkjes timmeren. Het is altijd wel een beetje zielig om dat te zien, dan moeten ze hun eigen woninkjes bouwen, maar dat is wel heel leuk om te doen. Maar het is wel een soort out-of-the-box gedachte voor die woningnood en die panden krijgen een nieuwe bestemming. Daar ben ik zoals je weet wel een groot voorstander van, dat vind ik wel inspirerend.
Amy: Welke toegevoegde waarde wil jij hebben binnen de vastgoedmarkt/woningmarkt?
Servaas: Ik denk dat ik als journalist sowieso een toegevoegde waarde heb om eerlijk het verhaal te vertellen. Ik denk dat heel veel journalisten dat weleens vergeten, dat sommige journalisten misschien ook weleens iets te veel idealist zijn of activist zelfs. Dat kom je ook steeds vaker tegen. Ik vind het altijd heel belangrijk, dat heb ik bij Elsevier geleerd, om eerlijk het verhaal te vertellen van wat er gebeurt en wat er speelt. Dat is uiteindelijk de taak van een journalist en het is de taak van Vastgoedmarkt om objectief een goed verslag te doen van wat er in die sector speelt. Dat doen we naar eer en geweten. We zijn een onafhankelijk vakblad, dus we geen belangen verder dan alleen onze lezer, dat is in ieder geval mijn toegevoegde waarde om dat te waarborgen.
Amy: Waar ben je het meest trots op tot nu toe?
Servaas: Binnen Vastgoedmarkt ben ik er trots op dat we in best wel snelle tijd de titel hebben kunnen transformeren naar een titel van deze tijd. Eén van mijn opdrachten in het begin, toen ik ruim een jaar geleden begon, was om van Vastgoedmarkt een digitale titel te maken, een digitaal platform. Dat is grotendeels gelukt, ook een beetje dankzij corona, omdat mensen thuis gaan werken. Dus veel meer mensen gaan niet meer naar kantoor, veel minder althans, om daar de krant te lezen. Ze zijn meer aangewezen op het internet en op online en dat hadden we net goed staan. Dus daar ben ik toch een beetje trots op dat dat zo goed is gegaan want je verwacht dat nooit. Je denkt wel “Ik kan een beetje verschil maken”, maar het is eigenlijk boven verwachting goed gegaan en daar ben ik wel trots op. Privé ben ik trots op mijn dochtertje en op mijn vriendin en op dit huis dat we hier hebben verbouwd. Dat is ook best wel een klus geweest. Dat had ik ook nooit zo voor mogelijk geacht, dat ik gewoon een heel pand samen met mijn vriendin heb kunnen renoveren. We hebben het ook zelf aangenomen en een groot deel zelf gedaan. Daar ben ik wel trots op. En een ding dat ik binnen Elsevier heb gedaan is door Europa gaan reizen langs de migratiestromen toen de migratiecrisis bezig was. Dat is wel één van de hoogtepunten aan mijn loopbaan geweest tot nu toe, omdat ik ook daar die objectieve verslaggeving heb kunnen doen. Ook daar werd vaak een eenzijdige kant van het verhaal verteld. Als je een beetje aan de rechterkant van het spectrum zat zag je mensen vertellen van “Het zijn allemaal terroristen en er komen allemaal ellendelingen jullie kant op” of het werd verteld “Het zijn allemaal huilende kinderen en het is zielig. Iedereen moet opgevangen worden.” Het echte verhaal was gewoon heel genuanceerd, de meeste mensen waren helemaal niet zielig en zochten gewoon een nieuwe kans en die gingen erop uit om die kans in Europa te vinden. Je kan dat die mensen onmogelijk kwalijk nemen. Een tweede is of je het op deze manier wil organiseren want het is natuurlijk een enorm gevaarlijke reis en dat moet je niet willen als continent en als mens. Maar om daar objectief verslag van te kunnen doen en ook daar ogen en oren openhouden door niet alleen maar achter de meute aan te gaan maar ook naar gebieden van “Zou ik daar eens kijken?” ook echt op iets nieuws stuiten. Daar ben ik wel trots op.
Amy: Hoe organiseer je de verhouding van je werk en je privé zodat het ook voor iedereen thuis werkt?
Servaas: Ik denk dat het heel belangrijk is, helemaal door thuis te werken, dat de werkende fysiek een eigen domein heeft. Ik heb op zolder een kantoortje gebouwd en dat is mijn werkplek. Wat ik voorheen ook niet had en nu wel met opzet is een werktelefoon. Voor een journalist is het altijd lastig om wonen/werk/privé gescheiden te houden maar op een gegeven moment, wat ik althans bij Elsevier had, is dat het eigenlijk helemaal door elkaar liep. Dat is ook niet goed, want je kan ook als journalist best weleens een keer, helemaal als je niet bij een breaking nieuwszender werkt en we zijn nu echt een vakblad dus je kan echt weleens een keer op zondag je telefoon aanzetten. Dat moet je gewoon doen, ook als journalist, denk ik. Anders hou je het niet vol. Je hebt wel de echte nieuwsjunkies en ik ben dat al veel meer geweest maar ik merk ook dat dat een aanslag is op je gezondheid en op je privéleven. Dus toen heb ik voor mezelf gedacht “Ik heb nu een paar jaar voor mezelf zo geleefd en ik wil niet altijd zo leven.” Dus ik ben dat ook voor mezelf beter gaan organiseren. Ik denk dus dat je het organiseert dus werk letterlijk een plek te geven, dus dat je ook op zolder de deur achter je dicht kan slaan.
Amy: Zou je nog iets willen vertellen wat ik vergeten ben te vragen?
Servaas: Ik hoorde laatst een hele leuke oplossing voor de woningnood, die vond ik lekker out-of-the-box, die deel ik gewoon. Dat was van een gepensioneerd projectontwikkelaar, die had een heel geinig idee. Dat was om een deel van het zittend vastgoed van woningcorporaties te verkopen aan de zittende huurder. Dat zijn vaak mensen met kleinere inkomens maar omdat die rente zo laag is is dat op zich best goed te organiseren. Ze betalen nu misschien 400-500 € aan huur en dat betalen ze dan aan de hypotheek. Ten eerste is het natuurlijk een oplossing want woningcorporaties hebben vrij veel verouderd vastgoed, om die duurzaam te renoveren en duur onderhoud en dergelijke. Eigenlijk willen ze daarvan af. Een deel is ook eigenlijk te groot waarvoor een doelgroep is bedoeld. Daar zijn ze dan in één klap van af. Volgens deze manier kan hier honderd miljard mee worden vrij gespeeld door woningcorporaties en die woningcorporaties kunnen met die honderd miljard dan hele mooie duurzame nul-op-de-meter inclusieve kleinere woningen bouwen voor hun doelgroep, namelijk de echte noodlijdende mensen met kleine inkomens. En het mooie is dat die andere mensen die dus dat huisje hebben gekocht van een woningcorporatie vermogen opbouwen dus je doet ook nog eens wat aan de vermogensongelijkheid in Nederland. Dus volgens mij is dat drie keer win. Ik heb alleen in het partijprogramma van het CDA dit idee deels gezien en ik heb alle partijprogramma’s doorgenomen. Dus ik hoop, als het CDA in de regering komt, dat ze hier werk van gaan maken want dit is bijna too good to be true, dit plan. Maar het moet in ieder geval worden bekeken of dit kan.
Amy: Het klinkt mooi! Ik zou je willen vragen om de volgende zin af te maken: Wonen is…
Servaas: Geluk, denk ik. Ik denk dat het je grootste bron van geluk kan zijn. Maar ik denk als je een mooie plek hebt om te wonen, dan geeft dat dagelijks zoveel geluk, wat wij hier ook ervaren met die woning die we hebben. We hebben gewoon van een bouwval een mooi plekje in Crooswijk gemaakt, dat is ook de omgeving en de mensen in je straat. Dan geeft dat heel veel geluk, denk ik. Maar dan moet je wel geluk hebben dat je die woningen bemachtigt. Dus je hebt er ook nog geluk voor nodig.
Amy: Bedankt voor het leuke gesprek, namens Lawood mag ik je een bedankje aanbieden.
Servaas: Graag gedaan!
Leuk dat je luisterde naar de podcast Leaders in Wonen. Voordat we afsluiten wil ik graag de partners van deze podcast bedanken: NHG, Calcasa en Hyarchis. Vergeet je niet te abonneren bij Spotify of Apple, tot de volgende podcast!
Recente reacties