#15 Gertjan van der Baan

Transcriptie: Gertjan van der Baan

Amy: Welkom bij de podcast Leaders in Wonen. Ik ben Amy en ik ga in gesprek met de leiders in de woningmarkt. Waarom? Omdat wonen iedereen raakt. Veel thema’s in de woningmarkt vragen om een oplossing, daarom ga ik op zoek naar de antwoorden van de leiders. Bovendien wil ik deze mensen leren kennen. Wie zijn het eigenlijk en wat drijft ze? Deze podcast wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners Calcasa, Quion en RNHB.

Vandaag ga ik in gesprek met Gertjan van der Baan, Bestuursvoorzitter van IVBN (de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed). Voordat ik met mijn gast in gesprek ga introduceer ik hem graag.

Gertjan is opgegroeid in Schoorl en studeerde bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. 

Hij startte zijn carrière bij Kempen & Co. Vervolgens was Gertjan Voorzitter van het Bestuur van Nationaal Grondbezit, onderdeel van de Van Henk Groep en 4 jaar CEO bij Van Herk Groep. 

In 2014 werd Gertjan CEO van Vesteda en daarnaast vanaf 2017 bestuurslid van IVBN. Sinds juni van dit jaar is hij Bestuursvoorzitter van IVBN . 

Gertjan is 53 jaar en heeft 2 zonen, hij woont in Amsterdam en houdt in zijn vrije tijd van voetbal, fietsen en schaatsen.

Amy: Leuk dat je vandaag met Leaders in Wonen hier in Amsterdam in gesprek wil gaan.

Gertjan: Ja, leuk!

Amy: Ik zou willen beginnen met de vraag of je meer kan vertellen over je afgelopen periode bij IVBN.

Gertjan: Ja, dat kan ik. Ik zit nu ruim vier jaar in het bestuur van IVBN. Ik ben voornamelijk verantwoordelijk voor de woningen in de woningbouw en woningbelegging in Nederland. Daar ben ik toen voor gevraagd omdat ik CEO ben van Vesteda, wat een hele grote woningbelegger is. Ik ben nu ook recent voorzitter geworden van de IVBN. Dat is de Vereniging van de Institutionele Vastgoedbeleggers voor pensioenfondsen en verzekeraars en de partij voor hun in het vastgoed beleggen. Die doen meer dan alleen woningen, die beleggen ook in winkels, winkelcentra, logistiek, zorgvastgoed, kantoren en woningen. De woningen zijn de grootste kost. Maar sinds juni ben ik voorzitter van de hele IVBN geworden.

Amy: Hoe combineer je die beide functies nu?

Gertjan: Voor de woningen zijn we op zoek naar iemand die dat nu gaat doen, dus dan hoef ik dat niet meer te combineren. Maar het valt goed te combineren met het werk van Vesteda. Het liep natuurlijk best wel parallel. Bij Vesteda heb je het belang van Vesteda te dienen en bij IVBN eigenlijk ook het belang van al mijn concurrenten of con-collega’s. Maar het is goed te doen.

Amy: Als voorzitter, hoe krijg je de anderen allemaal mee?

Gertjan: Ik denk dat goed luisteren wel altijd helpt. Het is heel duidelijk dat IVBN er is voor de leden en in elke sector speelt er wel weer wat anders. Bij de woningen is het duidelijk, daar zullen we het zo ook nog wel over hebben. Maar in de retail heeft vorig jaar heel erg gespeeld dat tijdens corona winkels gesloten waren en dat er dan tussen de eigenaren (bijvoorbeeld IVBN-leden) en de huurders (de winkeliers) discussie was over of je nou wel of niet de huur moest of kon betalen. Dat zijn onderwerpen die dan spelen. Ik ben zelf niet super expert op het gebied van winkels, dus ik zou in dat geval ook luisteren naar wat er speelt bij de leden die winkels hebben en wat er bij hun huurders aan de hand is en kijken hoe je samen die moeilijke periode kunt doorkomen.

Amy: Zou je me iets meer kunnen vertellen over jouw carrière pad in vogelvlucht? Welke keuzes heb je gemaakt en hoe heb je die keuzes gemaakt?

Gertjan: Ik studeerde economie in Rotterdam en ik had als keuzevak geld, krediet en bankwezen. Dat werd gegeven door de hoogleraar Eduard Bomhoff. Later is hij ook nog even in de politiek gegaan. Dat waren ontzettend leuke colleges en die had ook gastsprekers uit de praktijk. Zo was er een keer Evert Greup van Kempen die daar wat vertelde over vermogensbeheer. Toen dacht ik “Wat een goed verhaal, wat een leuk bedrijf lijkt me dat.” Toen ben ik gaan kijken via mijn netwerk of ik bij Kempen binnen kon komen en uiteindelijk heb ik dat toen via mijn toenmalige schoonvader kunnen regelen. Zo ben ik daar binnengekomen. Nog niet op de afdeling waar ik uiteindelijk naartoe ging; dat was op de treasury afdeling. Later ben ik corporate finance gaan doen. Maar ik was binnen en ik had mijn eerste baan en het was hartstikke leuk. Ik had me daar niet in vergist, het is een geweldige werkgever. Zo ben ik bij Kempen gekomen en via Kempen uiteindelijk ook bij Van Herk in Rotterdam, Aat van Herk, die klant was van Kempen en die corporate finance adviseerde bij de overname van NAGRON Nationaal Grondbezit, een beursgenoteerde woningbelegger. Die hebben we voor hem van de beurs gehaald. Na die transactie vroeg Van Herk of ik voor hem wilde komen werken en toen ben ik directeur van NAGRON geworden en dat was eigenlijk mijn eerste kennismaking met de woningen. Bij Kempen heb ik een jaar of negen gezeten en bij Van Herk uiteindelijk elf. Toen ik daar wegging zochten ze bij Vesteda een nieuwe directeur. Dat was via een head hunter en zo ben ik bij Vesteda terechtgekomen en in de woningen gebleven.

Amy: Wat vind je zo mooi aan je vak?

Gertjan: Ik vind woningen een mooi product, ik hou van mooie architectuur en van huizen en ik vind een huis, een thuis, ook een mooi product om mee te werken. Maar op een iets grotere schaal vind ik het ook wel een grote maatschappelijke uitdaging om voldoende woningen te bouwen voor mensen om in te wonen. Dat is enorm moeilijk op het moment. Er is ontzettend veel vraag naar en met de bouw kun je het nauwelijks bijbenen. Vooral in grote steden zie je gewoon dat er voor heel wat jonge gezinnen niet genoeg woonruimte is die ze zich kunnen veroorloven. Ik vind het mooi om met maatschappelijk kapitaal, met Vesteda maar ook met IVBN-leden – het is gewoon een spaarpot van ons allemaal; de maatschappelijke spaarpot zou je kunnen zeggen – om woningen daarvoor te bouwen waar we met z’n allen in kunnen wonen. Ik vind dat een hele mooie uitdaging om daaraan mee te werken.

Amy: Je noemde het al, er zitten ook uitdagingen in. Kan je me iets meer meenemen naar wat jullie vanuit IVBN kunnen doen en waar de uitdagingen dan vooral zitten?

Gertjan: De uitdaging zit hem in de aantallen, het aanbod en ook in de maandlasten. Dat zijn eigenlijk de grote uitdagingen op dit moment. Je kunt niet één oorzaak noemen, want dat gaat helemaal terug tot aan de kredietcrisis en de bouw die toen weg is gevallen. Ontwikkelaars en bouwers zijn toen ook failliet gegaan, mensen gingen geen opleidingen meer doen in de bouw. Zo kwam er een tekort aan mensen op dat punt. Je kunt niet één oorzaak noemen, maar wat wij in ieder geval proberen is met dat kapitaal dat wij voor de Nederlandse gepensioneerden en verzekeringen wat erbij investeren om gewoon die huizen te bouwen op goede plekken tegen een aanvaardbaar maandbedrag. Maar wij hebben ook te maken met het kopen van de grond, en die is duur. Daar vragen gemeentes ook vaak hele hoge prijzen voor. De bouw moeten we natuurlijk ook betalen. Op dit moment is dat ook ontzettend duur. En je hebt te maken met lange procedures, soms bij de gemeente maar ook door bijvoorbeeld de stikstof die we nu opeens hebben waardoor projecten stil komen te liggen. Het duurt gewoon ook lang. Dus het volume dat we zouden willen maken met z’n allen lukt niet altijd. Het aantal mensen die een huis zoeken blijft dus ook veel meer dan wat er beschikbaar is.

Amy: Welke stappen zouden er – naast dat er natuurlijk ook het Actieplan Wonen is opgestart – op korte termijn ingezet kunnen worden of met welke partijen spreken jullie daar bijvoorbeeld ook veel over?

Gertjan: Met IVBN hebben we contact met heel veel gemeentes, maar ook met landelijke politiek. Wat je wel ziet is dat veel mensen het probleem wat er is wel onderkennen en dat er ook niet zoveel verschil van mening is over dat het bestaat. Dat is er gewoon. Maar de oplossingsrichting, daar denkt niet iedereen hetzelfde over. Ik ben wel van de school die denkt “Zorg dat je het aantrekkelijk maakt voor partijen om te bouwen en te verkopen en te verhuren.” Dan zul je het sneller oplossen dan wanneer je met hele strikte regulering de prijzen als het ware bevriest, want dan heb je wel bereikt dat mensen goedkoop wonen maar de mensen die nog geen huis hebben komen er nooit meer aan. Dat zijn eigenlijk twee scholen die er op dit moment zijn. De ene hangt wat meer aan het ene en een ander wat meer aan het andere. Ik ben wel voor goede regulering voor huurbescherming. Onder andere ook met IVBN, dat zou je misschien niet verwachten, maar als huisbaas zijn wij degenen geweest die ook het initiatief hebben genomen dat de jaarlijkse huurstijging wordt beperkt tot inflatie plus maximaal 1%. Voorheen kon je gewoon vragen wat je opschreef. Dat vonden wij eigenlijk niet oké. Dus ik ben wel voor de regulering voor bescherming van de huren, maar ik vind ook, als je een leeg huis hebt, dan mag iemand dat verkopen of verhuren tegen de marktprijs. Dat maakt het ook aantrekkelijk om te bouwen, om te verhuren en ik denk dat je dan uiteindelijk meer aanbod krijgt. Omdat dat een veel fundamentelere oplossing is voor die onbalans die er nu is tussen vraag en aanbod.

Amy: Kan het niet allebei?

Gertjan: Hoe bedoel je, allebei?

Amy: Dat je zorgt dat er meer aanbod komt en dat je uiteindelijk ook wel meer reguleert?

Gertjan: Wat ik wel denk dat goed kan is dat je voor nieuwe woningen afspraken maakt voor een bepaalde maximale starthuur en een maximale stijging per jaar. Omdat je dan ook gewoon in de sommetjes die je moet maken rekening kunt houden met die verminderde huur en dan kan je gewoon uitrekenen wat je kunt betalen voor de grond. Daar ben ik juist heel erg voor, dat vind ik goed. Voor bestaand vind ik het niet goed, daar heb je de marktprijs voor betaald, daar betaal je de marktprijs voor je onderhoud. Daarvan vind ik dat je het wel vrij moet laten, los ervan dat je de zittende huurder moet beschermen door een maximale huurstijging per jaar.

Amy: Welk deel van de markt zou dan voor de woningcorporaties moeten opgepakt worden en welk deel zou dan door de vrije markt moeten worden opgepakt, volgens jou?

Gertjan: Dan heb je het inderdaad helemaal over de huurmarkt, dan koop je eigenlijk geen sociale koopwoning en dat is ook best wel lastig. Tot nu toe is die grens voor sociale huur ongeveer 750 euro per maand. Wat wij het middeldure huurstuk noemen is vanaf 750-1000 euro. Het stuk daarboven, daarvan zeggen de corporaties ook “Dat laten we sowieso aan de markt.” Het stuk onder de 750 euro zit sowieso bij die corporaties, dus over de huur die tussen 750 en 1000 euro zit zou je kunnen zeggen “Moeten de corporaties of de beleggers dat doen?” Ik denk dat we dat allebei kunnen doen, maar dan wel met een zogenaamd level playing field, dus dat niet de corporaties met allerlei subsidies daarin kunnen bouwen en dat wij het met ons eigen geld helemaal moeten doen. Corporaties hebben soms ook vermogen wat ze marktconform kunnen investeren en dan heb ik er geen problemen mee als zij daar gewoon als concurrent optreden. Omdat zij soms ook woningen willen hebben om mensen te laten doorstromen. Iemand die te veel verdient voor een sociale woning mag daar in Nederland in principe tot in de eeuwigheid wonen. Overigens ben ik er ook niet tegen, maar ik vind wel dat als je heel veel verdient je ook echt meer huur zou moeten betalen. Maar goed, zij zouden ook wel wat woningen in dat segment daarboven willen hebben om ze te kunnen laten doorstromen. En dat snap ik ook wel.

Amy: Hoe zou die samenwerking nog beter kunnen tussen woningcorporaties en de markt?

Gertjan: Ik denk door elkaar niet als concurrent te zien. Dan zouden we heel goed kunnen samenwerken en dat zien we ook wel, in projecten zitten er een deel koopwoningen, een deel sociale woningen en een deel vrije sector huur. Dat werkt eigenlijk prima samen.

Amy: Ik kreeg de vraag vanuit Martin van Rijn: Hoe kun je ervoor zorgen dat middeldure huurwoningen ook niet voor een periode van tien jaar vaststaan, maar voor altijd zo blijven?

Gertjan: Tussen tien jaar en altijd, als je dan ergens in het midden gaat zitten kom je nog heel hoog uit. Wat wij de laatste tijd vaak afspreken met de gemeente is dat we het dan voor een jaar of twintig hebben. Dus dat is dan het dubbel van wat hij vraagt. Ik denk dat dat ook een prima termijn is, want binnen die termijn van tien jaar kun je ook wel een dusdanig aantal woningen bijbouwen zodat die onbalans weg is. Dat kun je natuurlijk niet in één, twee, drie of vijf jaar doen, maar in twintig jaar moet je zelfs met het huidig volume in Nederland anderhalf miljoen woningen kunnen bouwen. Dan hebben we er gewoon te veel voor de mensen die in Nederland wonen.

Amy: We hebben natuurlijk ook te maken met sociale-, maatschappelijke- en duurzaamheidsvraagstukken. Hoe zie je de rol van IVBN daarin?

Gertjan: Als IVBN hebben we het standpunt door de achterliggende partijen met name dat we natuurlijk heel graag sociaal willen verhuren, maar ook dat duurzaamheid en het klimaat belangrijk is. En dan nog speciaal in Nederland, want we liggen nog voor een deel onder de zeespiegel. Dus er is ook nog een heel direct belang. Je ziet bij alle leden dat duurzaamheid heel hoog in het vaandel staat. Als je kijkt naar de steden, als je veel meer groen gebruikt in je bebouwde omgeving, in algemene ruimtes maar ook op het dak of de wanden, dan helpt het heel goed om het lokale klimaat goed te houden. Het absorbeert warmte, het absorbeert water bij grote regenval. Het woonklimaat verbetert er ook enorm door. Daarnaast hebben we natuurlijk ook te maken met de energietransitie. Je mag niet vergeten dat die kosten links of rechts toch bij de eigenaren in rekening zullen worden gebracht. Wij zijn die eigenaren, we moeten ook daarop investeren. Hoeveel weten we nog niet, maar dat zal niet voor niets gaan. Wat je wel ziet is dat er nu wordt gezegd dat we tot aan 2050 alle woningen van het gas moeten halen. Zonder die deadline van 2050 op te schuiven denk ik wel dat het veel beter zou zijn om eerst te investeren in research hoe je die woningen het beste van het gas kunt halen. In plaats van dat je nu gaat beginnen met ze los te koppelen terwijl er eigenlijk nog geen goede technieken zijn zou je wat mij betreft veel beter gewoon wat geld kunnen geven aan universiteiten voor onderzoek om te kijken naar wat goede methodes zijn om die woningen straks op andere manieren van energie te voorzien. Mijn inschatting is dat, met de hoogstaande capaciteit van onze universiteit, dat we straks een paar prachtige nieuwe technieken zullen ontdekken die we kunnen gebruiken. Als we dat op een goede manier exporteren aan andere landen in de wereld kunnen we daarmee onze eigen energietransitie ook nog helemaal bekostigen.

Amy: Er is een verschil tussen Buy to Let en Build to Rent, zou je daar iets meer over kunnen vertellen?

Gertjan: Ja. De overeenkomst is dat de eigenaar van het huis het huis verhuurt. Maar buy to let is eigenlijk wat veel particulieren doen door die lage rente, ze kopen een leeg huis dat op Funda staat en ze gaan dat verhuren. Wat institutionele beleggers veel doen, zoals wij, is build to rent. Dat betekent dat wij van ontwikkelaars, of we ontwikkelen het zelf, huizen bouwen en die beschikbaar stellen voor de verhuur. Dus dat is wel een verschil. Wij creëren echt ook extra woningen.

Amy: De betaalbaarheid van woningen is ook een thema wat steeds terugkomt in alle afleveringen die ik heb opgenomen. Hoe kunnen we ervoor zorgen dat er ook niet alleen meer woningen maar ook betaalbare woningen gebouwd worden?

Gertjan: De prijs van een woning bestaat eigenlijk uit de grond- en de bouwkosten. Die bouwkosten, daar kan je van alles voor vinden, maar die zijn wel een beetje wat ze zijn. Daar kun je niet zoveel aan doen, behalve dan dat je een ontwerp maakt wat niet zoveel tierlantijntjes heeft dat het gewoon een betaalbaar product is. Maar aan de grondprijs kun je wel wat doen. Dat betekent dat bij grond die van de gemeente is ze kunnen nadenken over er misschien wat korting op te geven zodat het betaalbaar wordt. Je kunt ook op plekken gaan bouwen waar de grond gewoon veel goedkoper is. Er wordt weleens een cliché gezegd: Bouwen, bouwen, bouwen. Dat vind ik echt een verschrikkelijk cliché om te horen. Ik onderschrijf de noodzaak om meer bij te bouwen, maar het is niet alleen bouwen. Ik denk dat we bijvoorbeeld door te investeren in goed openbaar vervoer we ook plekken met elkaar kunnen verbinden waardoor plaatsten waar de grond wat minder duur is, en je hebt ongeveer dezelfde bouwkosten, wel huizen kunt bouwen die wat betaalbaarder zijn. Als je een goed OV-netwerk hebt is de reistijd nog steeds acceptabel. Het is een begin van een trend door corona dat mensen wat meer gewend zijn aan thuiswerken, misschien moeten ze niet meer vijf dagen in de week naar kantoor maar vier of drie. Dan is het ook minder erg als je wat reistijd extra hebt. Ik denk dat daardoor ook plekken nu meer aanvaardbaar zijn om te gaan wonen en dus ook om te bouwen dan voorheen.

Amy: Waar zijn die gebieden dan volgens jou?

Gertjan: De druk is het hoogst in de randstad. Dan heb je het over Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Daar is echt de druk by far het hoogst. Er is een maatschappelijke trend om in de steden te wonen, maar dat hoeft niet allemaal in de randstad te zijn. Als je andere steden in Nederland en de aanpalende gemeentes op een goede manier aansluit op het OV, dan kun je daar ook voor een aanvaardbare prijs bouwen. Dit is misschien een leuke anekdote: Vorige week ging ik fietsen en er was westenwind en toen had ik wind in de rug en dat vind ik altijd wel fijn. Toen fietste ik in Amsterdam en toen was ik bij Almere, toen dacht ik “Het gaat toch lekker, ik fiets door naar Lelystad en dan pak ik daar de trein.” Maar het waaide zo hard, in no time was ik ook bij Lelystad en toen kijk ik op de borden en zag ik ‘Emmeloord 30 km’ en ik dacht “Ik fiets gewoon door naar Emmeloord en dan pak ik daar de trein.” Daar kwam ik om kwart over acht ‘s avonds op zoek naar een station, maar dat is er niet. Emmeloord heeft geen treinstation. Dat is natuurlijk wel een gemis want het is misschien best een hele leuke plaats voor wat ik ervan kon zien. Ik heb er lekker gegeten, daarna heeft mijn zoon mij opgehaald. Maar als zo’n plek een station zou hebben was het ook veel aantrekkelijker om er te wonen als je een baan hebt in de randstad. Vanaf Lelystad ben je in 35 minuten op de Zuidas met de trein, je bent er echt zo. En Emmeloord was nog geen kwartier verder. Zo’n treinlijntje heb je snel gelegd en minder dan de helft dan Amsterdam kun je daar een huis bouwen. Dus dan komt zo’n plek ook in aanmerking. Dit was dan toevallig Emmeloord, maar zo zijn er natuurlijk tientallen plekken. Het was 95 kilometer, maar het stelt gewoon niet veel voor qua reistijd als je dat op een goede manier organiseert. Dat helpt ook, dus niet alleen bouwen maar ook dit soort dingen doen.

Amy: Hoe zou de slogan volgens jou dan moeten zijn?

Gertjan: Daar moet ik wat langer over nadenken. Wel een goede vraag!

Amy: Je mag me ze sturen!

Gertjan: Oké!

Amy: Bouwen, verbinden en…

Gertjan: Het is in ieder geval niet alleen bouwen, het is bouwen en ook inderdaad zorgen voor die goede OV-verbindingen.

Amy: Een ander punt dat ik veel zie bij jullie op de website is toch wel de zorg over de toenemende reguleringsdrang. Voor de komende tijd, verwacht je nog impact te hebben op de rol die jullie kunnen spelen binnen de woningmarkt?

Gertjan: Vorig jaar hadden we natuurlijk verkiezingen, of tenminste afgelopen jaar in maart. Een aantal partijen hebben die verkiezingen aangegrepen om een paar populistische maatregelingen te nemen zoals het bevriezen van de huur. Van onze huurders – en dan spreek ik voor heel IVBN – had ongeveer 1% een betalingsprobleem. We hadden afgesproken met de minister dat we ze niet gingen uitzetten, dat we beperkt gingen verhogen en dat we voor die mensen een maatoplossing zouden zoeken als zij de huur niet konden betalen. Maar een aantal links populistische partijen in dit geval hebben gewoon gestemd voor een huurbevriezing, wat de facto betekent dat die huurders gemiddeld 6 € minder huur betalen per maand voor het jaar daarop. De meeste mensen hebben gewoon via hun CO een salarisstijging gekregen en de mensen die een echt probleem hadden, hadden geen probleem van 6 €, maar een probleem voor de hele huur. Het was dus eigenlijk gewoon helikoptergeld; geld uitstrooien over de bevolking om stemmen te trekken. Maar het heeft geen enkel effect gehad, want de mensen die niet konden betalen hadden er niks aan en de mensen die de huur konden betalen hadden niks aan die 6 €. Dat is wat je helaas veel in de politiek ziet; er wordt heel erg populistisch nagedacht en gescoord met die woningmarkt en niet nagedacht over de lange termijn. Dat is me ontzettend tegengevallen.

Amy: Wat is er wel nodig voor de lange termijn of wat is jouw boodschap aan de politiek?

Gertjan: De huidige regels die er zijn, zijn eigenlijk goed. Ik denk dat je gewoon zou moeten stimuleren in plaats van reguleren. Zorg dat er nog gebieden komen waar gebouwd kan worden, dat procedures versneld kunnen worden en dat het aantrekkelijk wordt gemaakt, juist ook voor partijen zoals de IVBN-leden, om te kunnen investeren in woningen. Er zijn tien miljoen mensen die hun pensioen op die manier hebben geïnvesteerd. Voor pensioenfondsen is het helemaal niet zo makkelijk om een goed rendement te halen voor het pensioen. Maar je kunt hier dus twee vliegen in één klap slaan, je kan een goed pensioenrendement maken met woningen die voor heel veel mensen betaalbaar zijn. In plaats van die partijen weg te jagen met heel veel regels zou je ze juist aantrekkelijk moeten maken om het allemaal te doen. Dan komen die woningen er echt.

Amy: Heb je nu echt het idee dat ze weggejaagd worden?

Gertjan: De dreigende regulering maakt dat je gewoon het risico moet calculeren dat er inderdaad zaken veranderen. Bijvoorbeeld bij woningen die nu in de vrije sector worden verhuurd dreigt men straks om ook met een aantal punten de huurprijs te beperken. Als jij in de woning hebt geïnvesteerd toen dat nog niet zo was en nu doe je dat wel, dan heb je een enorme waardevermindering. Dat maakt vooral dat partijen twijfelen of ze nog meer geld in die woningmarkt willen gaan stoppen. Terwijl ik denk dat je ze juist aantrekkelijker zou moeten maken voor ze, dat ze bij wijze van spreken het dubbele bedrag dan wat ze nu hebben nog eens een keer in die woningmarkt investeren. Dan los je het op.

Amy: Zijn er nog andere punten waarvan je zegt “Dat moet ik nog echt benoemen bij dit onderdeel”?

Gertjan: Wat ik ook jammer vind is dat de discussie in de politiek over het bouwen gaat, het gaat over de huurregulering, enzovoort. Maar je zou eigenlijk willen dat er gewoon, en daar is best sprake van, misschien straks een minister komt van wonen. Wonen en ruimte misschien zelfs. Maar dat je nog breder kijkt naar wonen in de samenleving. Er zijn een aantal dingen best wel scheef, bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek. De rente is al heel laag, je mag de kosten aftrekken en vervolgens, als je het huis verkoopt, is de winst onbelast helemaal voor jou. Voor mijn eigen huis vind ik het overigens fijn, maar dat is eigenlijk niet oké. Dat drijft de prijzen ook verder op. Dat je je huis niet in je vermogen meetelt is natuurlijk ook gek. Dat zou je ook moeten aanpakken. Hetzelfde als individuen die in woningen beleggen, dat je die huur- en waardestijging niet allemaal netto kunt genieten, maar dat je daar ook gewoon de winst die je daarmee maakt, ook na kosten, belast. Dat geldt niet alleen voor woningen, maar misschien ook wel voor aandelen in andere vermogensbestanddelen. Dat je gewoon een veel eerlijkere belasting krijgt van het rendement of de winst die je maakt op je vermogen. Wat mij betreft zou de belasting op arbeid misschien juist heel erg naar beneden mogen. Maar dit zijn dingen die je niet alleen bij een minister van wonen kunt neerleggen; dat moet je veel breder doen. Dit draagt niet bij aan de wat meer gelijkmatige verdeling van de welvaart. Als je dit op een goede manier zou doen, zou je iemand kunnen kiezen die een huur- of koophuis heeft dat het op een vergelijkbare manier wordt beloond en/of belast. Dat is nu niet zo en dat vind ik niet helemaal eerlijk.

Amy: Ik zou graag over willen gaan naar je eigen jeugd. In wat voor een omgeving ben je opgegroeid?

Gertjan: Ik ben geboren in Utrecht, maar al op vierjarige leeftijd verhuisd naar Schoorl, in Noord-Holland met mijn vader en moeder. Eenmaal daar kreeg ik heel snel een broertje, hij is vier jaar jonger dan ik. Daarna een zusje dat zes jaar jonger is dan ik. Dus we waren met drie kinderen thuis en mijn ouders.

Amy: Welke normen en waarden heb je van huis uit meegekregen?

Gertjan: Mijn ouders waren best wel een beetje streng, zeker op het gebied van school en op tijd naar bed en dat soort dingen en niet al te uitbundig. Mijn moeder was orthopedagoge, ze is opvoedkundige en mijn vader was kernfysicus. Het waren dus wel verschillende types, maar ze zaten allebei een beetje aan de zorgkant. Mijn moeder bij wat je nu de GGZ noemt, de RIA, en mijn vader ontwikkelde nucleaire geneesmiddelen en diagnostica. Dus ze zaten een beetje aan de gezondheidskant. Ze werkten dus allebei. In die zin ben ik wel opgevoed met het idee dat het belangrijk is dat je een goede opleiding hebt, dat het belangrijk is dat je nadenkt over later, sport, muziekles. Maar al heel vroeg waren ze bezig met aandacht voor het milieu en energie en dat soort zaken. Geen energie verspillen, licht uitdoen, niet voor elk wissewasje de auto pakken. Gewoon op de fiets naar school. Als het dan heel erg was mocht ik weleens met de bus naar Alkmaar, dat is elf kilometer.

Amy: Je zei dat je ouders allebei richting de zorg werkten. Wat was voor jou dan de reden om een hele andere kant op te gaan en bedrijfseconomie te gaan studeren?

Gertjan: Omdat mijn moeder altijd zei “Zo goed als wij krijg je het later nooit want we hebben een geweldig pensioen. Je moet echt goed voor jezelf zorgen.” Toen dacht ik “Dat zullen we weleens zien.” Toen ben ik economie in Rotterdam gaan studeren.

Amy: Je zei dat je streng opgevoed was en dat je van huis uit had meegekregen dat je voor dingen hard moet werken. Is dat ook iets wat je nu nog altijd meeneemt, dat je moet werken voor wat je wil bereiken?

Gertjan: Ja, dat vind ik wel. Om even weer terug te komen op die woningmarkt, het volledig reguleren en iedereen maar voorzien van woningen, ons hele sociale stelsel heeft ook een tegenkant, ik vind het wel goed als je gewoon ergens je best voor moet doen en dat je mensen die dat niet kunnen heel goed helpt. Daar ben ik helemaal voor. Maar alles iedereen zomaar geven, dat werkt niet. Ik vind het wel goed dat je gewoon ergens een beetje je best voor moet doen.

Amy: Ben je zelf ook altijd serieus geweest in je hele studententijd of heb je toen wel wat meer de teugels laten vieren?

Gertjan: Nee, ik was niet zo’n hele serieuze student. Ook omdat ik de eerste paar jaar dat ik Rotterdam zat alles leuk vond behalve studeren zelf. Dat kwam pas aan het eind, toen ik een echte richting had gekozen binnen bedrijfseconomie, financiering en belegging met aandelen en dat soort dingen. Het keuzevak dat ik net noemde van krediet en bankwezen van Bomhoff, dat vond ik echt heel interessant. Toen ging ik er ook hard aan trekken. Maar tot die tijd, met allerlei vakken zoals micro-economie, dat vond ik niet zo interessant.

Amy: Hoe ben je zelf ooit gestart op de woningmarkt?

Gertjan: Ik ben gaan wonen in Rotterdam op kamers met een vriend, maar die stopte er al mee tijdens kerst. Dat was wel heel snel. Toen ben ik later met iemand anders uit mijn jaarclub gaan wonen in het centrum, ik huurde. Toen ben ik daarna nog eens met vrienden in een anders huis gaan wonen. Ik ben wel een paar keer verhuisd binnen Rotterdam. Toen ben ik naar Amsterdam gekomen en uiteindelijk heb ik in 2000 voor het eerst met mijn toenmalige vriendin een huis gekocht hier vlakbij in de straat. Daarna ben ik nog twee keer verhuisd en nu woon ik hier.

Amy: Waar ben je het meest trots op in je loopbaan, als je nu terugkijkt?

Gertjan: Dan kijk ik even naar mijn recentere verleden, mijn laatste baan bij Vesteda. Toen ik daar kwam ging het helemaal niet goed, ook overigens met de hele woningmarkt niet. Daar had Vesteda ook heel erg veel last van gehad. Het is me toch gelukt om best wel een groot bedrijf met al die verschillende institutionele beleggers en steun van die beleggers het bedrijf weer de goede kant op te krijgen. Daar was ik wel trots op. En ik zeg altijd wel tegen mensen erbij dat ik natuurlijk ook wel iets meer dan de maximaal toegestane rugwind heb gehad. Want ik ben begonnen op 1 januari 2014 en dat was ook precies het moment dat die woningmarkt eigenlijk is verbeterd, toen kwam die ommekeer. Dus dat moet ik wel even als verzachtende omstandigheden erbij noemen, want dat was ook wel zo.

Amy: Hoe heb je dat destijds gedaan?

Gertjan: Door eigenlijk eerst aan de beleggers zelf uit te leggen dat ze wat mij betreft goud in handen hadden omdat er gewoon enorme schaarste zou gaan ontstaan in die woningen. Er waren partijen die eruit wilden, die wilden verkopen. Toen zei ik “Je bent gek. Want we hebben nu al een paar jaar crisis gehad, maar wat wij hebben is eigenlijk heel schaars. Dus we kunnen veel beter blijven zitten en kijken of we er gewoon meer van kunnen bijbouwen.” Dat is wel gelukt om die partijen daarvan te overtuigen, zeker toen ik ook twee buitenlandse investeerders aan boord kreeg. Toen leek het wel alsof sommigen toen pas dachten “Wat zien zij wat wij niet zien?” Partijen uit Duitsland en uit Japan, helemaal niet zo’n andere landen; het lijkt wel een beetje op Nederland als je het hebt over de welvaart en de regelgeving enzovoort. Dat hielp enorm en die partijen hebben we zelf gevonden en overtuigd om toen 600 miljoen euro in het bedrijf te steken, wat best wel veel was. Toen zag je dat de bestaande aandeelhouders, die best wel kritisch waren en misschien dachten om weg te gaan, dachten “Als dit soort partijen instappen, is het dan wel slim dat wij uitstappen?” Die kentering heb ik niet alleen gedaan, maar ook met hulp van andere partijen. Dat was wel mijn ding om dat toen te verkondigen, dat heeft wel een enorme drive voor het bedrijf betekent. Het werd toen ook heel grootschalig, woningen werden verkocht. Dat heb ik teruggedraaid, dat was wel een toestand want er was in feite al een overeenkomst getekend en omdat ik directeur was moest ik bijtekenen. Maar ik was tegen, dus toen heb ik gezegd “Dat wil ik niet.” Er waren 26 andere huizen en ik vroeg “Kunnen we het nog weigeren?” Dat kon, dus toen is het niet doorgegaan. Ik had eigenlijk beter in plaats van een salaris gewoon een percentage kunnen vragen van de waardestijging van die woningen. Maar dat was achteraf een hele goede call dat we de uitverkoop gestopt hebben. Het ging gewoon naar hele vermogende particulieren uit de quote enzovoort. Ik zei toen ook “Waarom denk je dat die mensen daar in de quote staan? Niet omdat ze graag te veel betalen.” Dus ik ben heel blij dat ik dat heb kunnen stoppen. Dus daar was ik ook wel trots op.

Amy: Je zei “Het is heel moeilijk om een keuze te maken.” Heb je nog een paar dingen waarvan je zegt “Deze zijn me toch wel bijgebleven van de afgelopen jaren”?

Gertjan: We hebben een paar jaar geleden een grote portefeuille overgenomen van Nationale Nederlanden. Die had Delta Lloyd gekocht en Delta Lloyd, de verzekeraar, had ook woningen. We hebben toen 7000 woningen van Nationale Nederlanden gekocht en in ruil daarvoor een kwart van de aandelen voor steden aangeboden, een kwart van 28.000. Dat was eigenlijk een hele mooie simpele deal. Mijn oude baas zei “Je tankstationnetje inruilen voor een paar aandeeltjes Shell, daar komt het eigenlijk op neer.” Dat maakte ook dat wij gewoon het bedrijf ook behoorlijk weer konden laten groeien. Door die omvang kunnen wij goed investeren in allerlei innovatieve dingen, want de overheadkosten zijn per woning eigenlijk behoorlijk laag. Dan kunnen we wel goed investeren in goed toezicht, in innovaties, in IT en dat soort zaken. En dat kunnen we betalen omdat we ook zo groot zijn.

Amy: Je noemde eerder al de twee buitenlandse partijen die je aan boord had gehaald. Ik zou nog wel willen weten, is de Nederlandse markt nu nog zo aantrekkelijk dat er veel buitenlandse partijen naar onze markt kijken?

Gertjan: Ik denk het wel. Maar die kijken nu wel met arendsogen naar wat er aan nieuwe regelgeving komt.

Amy: Daarnaast ben ik nog wel benieuwd hoe je zaken verandert binnen je eigen organisatie.

Gertjan: Ik probeer toch heel goed na te denken over waar je met het bedrijf naartoe wil, op verschillende aspecten. Hoe kom je daar het snelst en het makkelijkst? Het daar dan gewoon over te hebben, hoe dingen kunnen verbeteren en veranderen, om dat te bereiken. En niet zozeer na te denken over hoe we het nu doen, maar door wel echt te proberen zo efficiënt mogelijk nar dat punt te komen waar je graag naartoe wil.

Amy: Is dat ook één van je eigenschappen, om dat te doen? Efficiënt zijn en hoe je dingen aanpakt?

Gertjan: Ik denk dat ik wel nadenk over waar we naartoe moeten, maar ik heb soms ook wel de neiging om dingen die je moet doen om daar te komen soms bagatelliseer. Ik weet wel waar ik naartoe loop, maar soms zie ik de drempel weleens een keer over het hoofd, als beeldspraak. Dat past wel een beetje bij mij, soms vind ik het maar een beetje gedoe. Ik onderken wel dat de uitvoering heel belangrijk is en dat je echt niet alleen maar met een visie ergens komt als bedrijf; je moet het ook echt doen. Maar dat stukje, daar ben ik zelf soms een beetje slordig en makkelijk in.

Amy: Heb je ook personen of boeken die je in het bijzonder geïnspireerd hebben?

Gertjan: Als het over leiderschap gaat en boeken vond ik het boek van Covey, The 7 Habits of Highly Effective People, een geweldig boek. Overigens was één van de eerste hoofdstukken ‘Begin met het eind in beeld’, dat past ook echt wel bij mij, maar ook een aantal andere dingen zijn een paar businessprincipes van mij. Als persoon zijn er wel meerdere die ik interessant vind. Ik vond Obama wel een hele inspirerende figuur omdat hij het ook allemaal heel mooi kon vertellen. Je hoort van de mensen ook weleens dat het verschil tussen de presidenten wat minder groot is dan wat we in de media soms zien. Die was ook duidelijk een visionair en een goede spreker. Misschien dat hij in de uitvoering ook weleens een theetje heeft laten vallen, “Hoe waren we anders acht jaar later aan de volgende president gekomen?”, zou je je afvragen. Want dat is wel degene die hem heeft opgevolgd. Maar dat vond ik toen wel een hele inspirerende figuur. In het zakenleven vind ik Musk wel een beetje een bijzondere vogel, maar ik vind het ongelooflijk hoe hij de dingen toch ook voor elkaar krijgt want hij is ook een visionair maar hij heeft echt dingen voor elkaar gekregen. Soms denk ik weleens “Hoe houdt hij die ballen allemaal in de lucht?” Dat vind ik ook wel heel knap.

Amy: Hoe heb je vroeger werk en privé altijd gecombineerd toen de kinderen kleiner waren?

Gertjan: Toen was het wel wat schever. Zeker toen ik bij Kempen werkte, daar deed ik corporate finance. Daar had je dus gewoon grote bedrijven als klant en in zo’n transactie heb je altijd toch wel hele erge tijdsdruk en dan was het echt een heel stuk ingewikkelder. We hebben nu wel klanten, dat zijn gewoon huurders. Maar dat zijn niet trajecten zoals de overname van een bedrijf of de beursgang van een bedrijf of de fusie. Dat waren echt hele grote deals met veel tijdsdruk en met veel mensen en teams, projectmatig werk. Toen was werk en privé wel behoorlijk scheef.

Amy: Hoe blijf je nu mentaal en fysiek fit?

Gertjan: Ik sport heel regelmatig, dat helpt. Ik kan het ook goed relativeren en loslaten.

Amy: In de volgende aflevering heb ik Zeno Winkels in mijn uitzending. Ik zou je willen vragen om na te denken wat voor vraag je hem zou willen voorleggen.

Gertjan: Ik heb wel een vraag voor Zeno, veel mensen die lid zijn van de Woonbond huren bij een wonen corporatie. Als die een dispuut hebben met de corporatie kunnen ze naar de huurcommissie. Wij denken dat de institutionele beleggers eigenlijk ook hun huurders de kans zouden moeten geven om naar die huurcommissie te kunnen gaan. Daar hebben we weleens met elkaar over gesproken. Ik zou willen weten: Wat houdt de Woonbond wat dat betreft nog tegen?

Amy: Mooie vraag!

Gertjan: Die mensen moeten nu naar de rechter en je zou zeggen “De huurcommissie is niet precies hetzelfde”, maar waarschijnlijk zijn het heel vergelijkbare soorten conflicten.

Amy: Dan zou ik tot slot willen vragen of je de volgende zin wil afmaken: Wonen in 2030…

Gertjan: Wonen in 2030 is over negen jaar. Dan zijn we een heel eind met het oplossen van het woningtekort.

Leuk dat je luisterde naar de podcast Leaders in Wonen. Voordat we afsluiten wil ik graag de partners van deze podcast bedanken: Calcasa en RNHB en Quion. Vergeet je niet te abonneren bij Spotify of Apple, tot de volgende podcast!